Rynek nieruchomości można podzielić na dwie podstawowe części: pierwotny i wtórny. Skupmy się na nieruchomościach pierwotnych, czyli nowych, z pierwszej ręki. Najczęściej są one kupowane od deweloperów, którzy podejmują się budowy np. dużych apartamentowców, budynków wielorodzinnych i sprzedają na różnych etapach inwestycji poszczególne mieszkania. Jak inwestować wówczas w nieruchomości, ale ograniczając jednocześnie ryzyko wynikające z takiego działania?
Kupno w systemie 10/90
Szkolenia z inwestowania w nieruchomości pokazują, jak działać z zyskiem na rynku pierwotnym i najczęściej wskazują za modelowy wzór kupna mieszkania w systemie 10/90. Polega on na tym, że nieruchomość nabywana jest od dewelopera na bardzo wczesnym etapie inwestycji, kiedy tak naprawdę na placu budowy widoczna jest tylko dziura w ziemi. Wówczas trudno jest prognozować, jak będzie przebiegała budowa i czy deweloper na pewno wywiąże się ze swoich zobowiązań wobec kupujących mieszkania.
System 10/90 sprawia, że można rozpocząć inwestowanie w nieruchomości z rynku pierwotnego, wpłacając deweloperowi tylko 10 proc. wartości inwestycji. Najlepiej, aby pieniądze te trafiały na rachunek powierniczy w banku, ponieważ będą one solidnie zabezpieczone przez instytucję bankową i wypłacone deweloperowi dopiero po zakończeniu danego etapu inwestycji.
Poza tym osoby inwestujące w nieruchomości w systemie 10/90 mają możliwość wycofania się z inwestycji w stosunkowo łatwy sposób, posługując się cesją mieszkania na inną osobę. Co więcej, czasem i na tym mogą zarobić.
Wiarygodność dewelopera
Bez względu na to czy mieszkanie z rynku pierwotnego jest kupowane w systemie 10/90, czy od razu za gotówkę, warto wcześniej sprawdzić wiarygodność dewelopera, z którym inwestor podpisuje umowę. To, jak go zweryfikować, jest podstawową wiedzą dla osób flipujących na nieruchomościach. Można ją nabyć podczas specjalistycznych szkoleń z zakresu rynku nieruchomościowego.
Przyjąć należy, że dobry deweloper, to deweloper wiarygodny i uczciwy. Powinien on cieszyć się nieskazitelną opinią, mieć doświadczenie w prowadzonej działalności, a ponadto być firmą rzetelną. Wtedy można mieć właściwie pewność, że podjęta przez niego inwestycja w budowę domu wielorodzinnego zakończy się z sukcesem.
Na początek
przy sprawdzaniu wiarygodności dewelopera można sięgnąć do internetu i tam szukać informacji – w serwisach społecznościowych czy na forach tematycznych. Każdy deweloper ma też swoje portfolio inwestycyjne, dlatego nie trudno znaleźć osoby, które korzystały z jego usług i zamieszkują daną, wybudowaną przez niego nieruchomość. Na uwagę inwestora, chcącego kupić mieszkanie od dewelopera, zasługują rzeczowe komentarze mieszkańców, ich zażalenia i problemy, z jakimi borykają się na co dzień. Dobrym pomysłem jest też sprawdzenie przynależności branżowej dewelopera, np. w CEIDG – Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Rzetelny deweloper powinien również działać w Polskim Związku Firm Deweloperskich – instytucji zrzeszającej deweloperów, słynących z utrzymywania dobrych kontaktów ze swoimi klientami.
Polski Związek Pracodawców Budownictwa nadaje najlepszym deweloperom certyfikat. By móc go otrzymać, należy spełnić wiele warunków, m.in. istnieje wymóg 3-letniego doświadczenia na rynku.
Na koniec powinniśmy sprawdzić stabilność finansową dewelopera i stosowane przez niego formy ochrony kapitału. Warto dowiedzieć się, czy w stosunku do niego nie toczą się żadne postępowania egzekucyjne czy komornicze. Najpopularniejszą formą ochrony kapitału kupującego będą wspominane rachunki powiernicze: zamknięte lub otwarte z gwarancją bankową lub otwarte z ubezpieczeniem. Najbezpieczniejszy z perspektywy inwestora będzie rachunek powierniczy zamknięty, z którego deweloper nie może wypłacić środków na cele inwestycyjne.
